Nieuwsberichten
Overdrachtsbelasting: hoeveel, waar en wanneer?
Donderdag, 14 april 2016

1.         Wat is overdrachtsbelasting?

Koop je in Nederland een bestaande woning, vakantiehuis, winkel of pand (of krijg je deze via een schenking), dan moet er overdrachtsbelasting worden betaald.

2.         Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?

a.    het tarief voor woningen is 2%.

b.    voor andere onroerende zaken zoals bedrijfspanden of winkelruimtes is het tarief 6%.

c.    bij aankoop van bouwkavel van een particuliere eigenaar, en de koper gaat erna zelf bouwen? Ook dan is er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Grondslag voor de heffing, is de koopsom van de woning. Is de koopsom "onzakelijk", zoals transacties tussen vrienden of in familiesfeer? Dan wordt de belasting berekend over de overeengekomen prijs of de verkoopwaarde (als deze hoger is) op het moment van overdracht

3.         Verschil woning en bedrijfspand

Wanneer is er sprake van een bedrijfspand dan wel woning? Soms is dat lastig. Stel dat een pand met bestemming "horeca", feitelijk ten tijde van de levering niet meer als vb. café wordt gebruikt, en door de koper gebruikt gaat worden als woning.

Uitgangspunt is het gebruik van het pand op het moment van levering; het beoogde toekomstige gebruik is niet van belang. De bestemming ten tijde van de levering bepaalt echter dit gebruik. Wordt er dus een pand geleverd met op dat moment nog de bestemming "horeca", dan is over dit pand 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt er daarnaast bijvoorbeeld ook een bedrijfswoning geleverd waarin gewoond werd, dan is over dit gedeelte van de koopsom 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. In dit voorbeeld dient de koopsom dus ook te worden gesplitst.

Ook zijn hier verschillende rechterlijke uitspraken over te vinden:

-      een rechter oordeelde dat de functie van het gebouw ten tijde van de overdracht, het tarief bepaalde. De juridische bestemming en het bestemmingsplan waren doorslaggevend. Het feitelijk gebruik ten tijde van de levering was niet van belang (in dit geval was de bestemming "horeca", terwijl het pand feitelijk al wel als woning werd gebruikt). Bij eventuele twijfel hierover is ook van belang welke bestemming de gemeente aan een pand geeft ten tijde van de levering.  

-      ook andere uitspraken meldden dat alleen het lage 2% tarief van toepassing is "indien het pand naar zijn aard bestemd is als woning". Het ging in dit geval om een school welke, ten tijde van de levering, verbouwd werd om in te gaan wonen. Dus ook in dit geval toch 6%.

Bij twijfel over bovenstaande kan een casus ook vooraf aan de belastingdienst worden voorgelegd.

4.         erfpacht.

Koop iemand een huis waarop erfpacht rust? Ook dan is er overdrachtsbelasting betalen verschuldigd, ook al wordt de koper juridisch gezien geen eigenaar van de grond en de woning die daarop staat. Overdrachtsbelasting wordt ook geheven als het recht op een onroerende zaak een nieuwe eigenaar krijgt, zoals het recht van opstal of recht van erfpacht.

Hoeveel overdrachtsbelasting de koper dan moet betalen, hangt van twee dingen af:

  1. Voor hoelang krijgt de koper het recht van erfpacht?
  2. Hoe hoog is de erfpachtcanon (de jaarlijkse vergoeding) die aan de erfverpachter moet worden voldaan?

5.         Wie doet aangifte van de overdrachtsbelasting?

In principe de notaris; die doet aangifte van de overdrachtsbelasting voor een client. De notaris maakt de leveringsakte van het huis op, die door alle partijen wordt getekend. In deze akte staat ook een fiscale verklaring, waarin staat of de koper overdrachtsbelasting moet betalen. De notaris stuurt een elektronisch afschrift van de akte en een bericht waarin staat hoeveel overdrachtsbelasting de koper moet betalen, naar de Belastingdienst.

6.         Wanneer dient de overdrachtsbelasting te worden betaald?

De notaris int de overdrachtsbelasting, en draagt deze ook weer af (zoals hierboven gemeld). De notaris dient er voor te zorgen dat de koper (naast de koopsom en eventuele andere kosten) dit bedrag op de rekening van de notaris heeft gestort, voordat de leveringsakte bij de notaris wordt getekend. Overigens wordt de koopsom en de overdrachtsbelasting meestal niet door de koper zelf gestort, maar worden deze voldaan uit de hypotheek die de koper meestal ook afsluit.

7.         wanneer hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald?

  • Bij aankoop van bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar, terwijl de koper een particulier is. De koper dient in dat geval wel (!)  omzetbelasting (welke veel hoger is) te voldoen.
  • ls de woning eigendom was van één van beiden en door het huwelijk (of geregistreerd partnerschap) deel gaat uitmaken van de (beperkte) gemeenschap van goederen.
  • Bij een verdeling, van voorheen gemeenschappelijk bezit, indien er sprake is van een scheiding.
  • Ook bij het erven van een woning is geen overdrachtsbelasting verschuldigd (wel erfbelasting). 
  • doorverkoop binnen drie jaar indien het pand is aangekocht op of na 1 september 2012 tot 1 januari 2015 (tot aan de aankoopprijs).
  • doorverkoop binnen zes maanden indien het pand is aangekocht op of na 1 januari 2015 (tot aan de aankoopprijs).
  • Bij een verdeling, van voorheen gemeenschappelijk bezit, tussen ex-samenwoners. Het gaat dan om een verkrijging van het eigendomsdeel van de partner met wie u samenwoont (samenwoonde), indien u beiden eigenaar bent van de eigen woning in een verhouding binnen 40%- 60%, en u deze woning gezamenlijk heeft verkregen.

 

Mocht u meer over vorenstaande willen weten, dan kunt u altijd contact met ons opnemen.